Данък върху продажбите на апартаменти с по-малко от 3 години собственост

• Обектът принадлежи на собственика повече от три години. От 2016 г. за освобождаване от данък върху продажба обектът трябва да принадлежи на продавача в продължение на най-малко 60 месеца;

Съдържание

• Колко трябва да платите след продажбата на жилища?
• Методи за изчисление
• Определете колко собственост притежавате
• Нюанси при продажбата на недвижими имоти, закупени преди 2016 г.
• Нуанси на данъчно облагане за продажба на жилища, закупени след 1 януари 2016 г.
• Нюанси на данъци в случай, че жилището е дадено или предадено по наследство
• Характеристики на данъчното облагане при покупка и продажба на апартамент за една година
• Приспадане при закупуване на имот
• Нуанси на данъчно облагане при продажба на дял в апартамент
• Как, къде, кога да подадете декларацията?
• Какви документи трябва да бъдат представени заедно с декларацията?
• Какво ще стане, ако не плащате данъци върху продажбата на апартамент?
• Обектът се продава по-евтино, отколкото е купено. Но цената трябва да бъде над 70 кадастрална стойност.

Колко трябва да платите след продажбата на жилища?

Данъкът върху доходите на физическите лица се плаща от всички физически лица от всеки доход. В резултат на продажбата на апартамент човек получава печалба, което означава, че той трябва да плати данъка в полза на държавата. Към днешна дата данъчната ставка е:

• За жители - 13;
• За нерезиденти - 30.

Методи за изчисление

Ако разгледаме данък върху продажбите на жилище, който е по-малък от 3 години в собствеността, той се начислява върху дохода, получен от собственика. От тази сума се изчислява данъкът. За да се намали данъкът, е необходимо да се намали базата, от която се изчислява. Има два начина да направите това:

• Прилагане на данъчно приспадане. За жилищни недвижими имоти е 1 млн. За нежилищни недвижими имоти - автомобилни места, автомобили и т.н., това е 250 000 рубли. Тази позиция може да се използва само от жители;
• Признайте потвърдените разходи, които бяха закупуване на апартамент.

По отношение на всяка сделка с недвижими имоти, само един от тези два продукта работи: или данъчен приспадане, или да вземе предвид разходите по покупката.

Определете колко собственост притежавате

Важен въпрос са правилата за определяне на периода на собственост върху даден имот. За да можете да определите правилно, е необходимо да можете да продавате недвижими имоти, когато тази операция стане безплатна за вас. По правило датата на прехвърляне на собствеността е посочена в съответния сертификат. Но в определени ситуации това правило не работи:

• Апартаментът ви е наследил. В този случай тя се превръща във ваше имущество още от деня на смъртта на онзи, който ви е завещал;
• Апартаментът е закупен от кооперацията. В този случай имотът преминава във вашия имот в деня, в който е извършено последното плащане или в деня, в който е подписан актът за приемане-прехвърляне от кооперацията на новия собственик;
• до 1998 г. такива документи не са били регистрирани. Следователно е невъзможно да се намери в тях дата за прехода на тези права.

И също така заслужава да се отбележи ситуации, които имат характеристики в сравнение със стандартните случаи. Обмислете например случая, ако няколко собственика притежават един апартамент. След това всички собственици продават своите акции на някого. В резултат на това един собственик, който изкупи всички останали акции, става единствен собственик на имота и решава да продаде апартамента за по-малко от три години. В същото време той не трябва да плаща нищо, тъй като не са извършвани сделки за продажбата на целия обект преди закупуването на акции, а промяната в собствеността върху акции не засяга нищо.

Собственикът на частна къща завърши своята част и по-малко от три години след завършване на завършването реши да продаде цялата къща. Прилагат ли се правилата за данъчно облагане в случая, ако завършената част е на разположение на собственика за по-малко от три години? Това се определя от това, какви бяха добавките и промените. Ако собствеността се е разширила с въвеждането на подходящи промени в кадастралния план, данъкът се предоставя.

Нюанси при продажбата на недвижими имоти, закупени преди 2016 г.

Както вече беше споменато по-горе, продажбата на обекти, които са били собственост за по-малко от три години, води до плащане в полза на държавата. Има легитимни начини да се намали размерът на данъка:

• Използвайте данъчно приспадане в размер на един милион. Собственикът има право веднъж годишно да приспадне - един милион. Ако планирате да продавате повече от един обект за една година, тогава можете да приложите приспадането само по отношение на една транзакция.
• Потвърдете цената на обекта. Това означава, че данъкът може да бъде платен само с разликата между продажната цена и разходите, свързани с придобиването на обекта. Разходите са също директно цената, за която е закупен апартаментът.

Няколко характерни ситуации ще помогнат за по-доброто разбиране на тези принципи. Предполага се, че продажбата на обекта, който е собственост на по-малко от три години, е завършен. Собственикът купи този имот за 8,4 милиона рубли. За да намалите данъците, можете да приложите и двата метода. Но на практика вторият начин за намаляване на данъка е по-удобен:

• Изчисляване на данъка с използване на данъчно приспадане: (8,4 - 1) х 13 = 962,000 рубли;
• Изчисляване на данъка, като се вземат предвид разходите, свързани с покупката на имота: (10.6 - 8.4) х 13 = 286 000 рубли

Най-често прилагането на приспадане се оказва нецелесъобразно. Значението на използването му се появява в следните ситуации:

• Придобиването на продадени недвижими имоти се свързва с разходи, които не надвишават един милион рубли. Нека апартаментът е закупен за 999 хиляди. По-удобно е да се прилага приспадане, отколкото да се събират ценни книжа, отразяващи разходите, свързани с придобиването на обекта;
• Предметът е преминал от наследство;
• Имотът е дарен от близък роднина;
• Имотът е дарен от близък роднина и се продава по-малко от три години след подаръка.

Нуанси на данъчно облагане за продажба на жилища, закупени след 1 януари 2016 г.

Обстоятелства в сила от 1.01.16:

• При продажбата на предмети данъкът трябва да бъде платен, ако недвижимите имоти, притежавани по-малко от пет години;
• Промените са засегнали самия имот, регистриран от 2016 г .;
• Промениха методите за определяне на облагаемата основа: сега размерът на данъка се определя от по-високи разходи, когато се сравняват кадастралните и договорните цени на обекта.

Тези обстоятелства трябва да се имат предвид

• За лицата. Тези промени не се отнасят до ПР;
• Лица, притежаващи недвижими имоти, които не се използват за генериране на доходи;
• Собствениците на недвижими имоти, чиято собственост е регистрирана през 2016 г. Ако имотът е закупен преди и притежава 3 и повече години, тогава продажбата е възможна без данъци.

Да разгледаме конкретната ситуация, касаеща иновациите в данъците при продажбата на апартаменти. Да предположим, че човек е купил дом през юни 2013 г. През август 2016 г. той искаше да го изпълни. Обектът е бил в имота повече от три години, купен е до 2016 г., така че данъкът не се предоставя.

Иновациите позволяват изключения, при които плащането на данък не се извършва, ако притежанието е собственост на три или повече години:

• Наследени обекти;
• Талантливи роднини на предмети;
• Обекти, които стават собственост в резултат на приватизацията;
• Обекти, получени по договора за наем.

Аспектът на иновациите, на които трябва да се обърне специално внимание, е свързан с факта, че размерът на данъка може да бъде изчислен, като се вземе предвид кадастралната стойност на обекта. Тоест, за да се разбере колко да се плаща на хазната, се сравняват кадастралните и договорните разходи. Сред тях е избран голям и на базата на него се изчислява размерът на данъка. По-високата цена се умножава по 0.7.

Например, гражданин Петров купи жилище през 2016 г. Нейната цена е 5.8 милиона, а след това изпълнението на това съоръжение на цена от 7.3 милиона рубли. В същото време, кадастралната стойност на обекта е 8,9 милиона рубли. За да установим данъка, умножаваме кадастралната стойност с коефициент 0,7: 8,9х0,7 = 6,2 милиона рубли. В договора е посочена голяма сума, така че в този случай данъкът се изчислява от 7,3 милиона. NDFL = 195 000.

Кадастралната стойност трябва да бъде определена на 1 януари 2016 г. Ако няма съответна оценка, данъкът се събира по договорената цена.

Ако кадастралната стойност на обекта е по-малка или равна на приспадането (един милион), тогава не е необходимо да плащате. Но все пак трябва да подготви декларация.

Ситуация: през август 2014 г. гражданин купи къща за 672 000. Той го продаде през януари 2015 г. за 953 000 рубли. Той ще бъде освободен от плащане, тъй като той може да приложи приспадане. Ако той прибегне до цената за закупуване на къща, той ще трябва да плати x13 = 36530 рубли за съкровищницата (953000-672000).

Собствениците не са забранени да плащат данък върху доходите на физическите лица от разликата между цената на имота при продажбата и цената му при покупката. Често на практика има случаи, когато е по-разумно и полезно да се направи това.

Мъжът стана собственик на дома за 1300 000 рубли през 2016 г. Една година по-късно, през 2017 г., той продава тази стая за 1,250,000 рубли. Очевидно е по-изгодно да се използва счетоводното отчитане на разходите за придобиване, за да се освободи от данъка: (1,250,000-1,300,000) х13 - няма данък.

Нюанси на данъци в случай, че жилището е дадено или предадено по наследство

Ако продавате такива жилища преди три години след смъртта на завещателя и наследството или след датата на регистрация на собствеността, то ще бъде правилно и удобно да се използва приспадането за продажба.

Обмислете ситуацията с този проблем: Gr. Петров наследява през 2015 г. апартамент. През 2016 г. той решава да го продаде. В същото време, кадастралната цена на апартамента е 2, 6, оценени - 2,5, по договора - 2,3 милиона. Тъй като имотът е собственост на по-малко от три години, има данък. В същото време, при определяне на размера на данъка не може да бъде равен на прогнозната стойност на обекта, тъй като той прехвърлени на настоящия собственик по наследство. Следователно изчисляването на данъка се извършва по кадастралната и договорната цена: 2,6х70 = 1,82 милиона. Така, че е ясно, че договорната стойност получава по-висока, така че при изчисляването на размера на данъка се извършва по него, като се вземе предвид данъчното облекчение за намаляване на размера на данъка: (2,3-1) х13 = 169 000 рубли. Ако гражданинът Петров реши да продаде апартамента след три години, тогава не би трябвало да плаща данък.

Друг пример, който ви позволява да разберете нюансите на данъците при продажбата на апартаменти, които са били наследени или дарени. C. Колесова даде подарък на дъщеря си през 2014 г. - апартамент. В този случай дъщерята е освободена от данъка, тъй като подаръкът идва от майката. През 2015 г. дъщерята решава да продаде дома. Договорената цена е 1,8 милиона. Данъкът в този случай ще бъде равен на: (1,8-1) х13 = 104,000 рубли.

Характеристики на данъчното облагане при покупка и продажба на апартамент за една година

Често срещано положение: човек осъзнава едно жилище и в замяна купува друг. Две от тези операции се случват един след друг. Как функционира данъчната система? Ако закупеният апартамент е по-евтин, отколкото сте получили от продажбата на друг апартамент, тогава сте получили доход. Но в тази ситуация вие, като купувач, имате право на приспадане от два милиона рубли. Той ще намали данъка. Когато продавате и купувате недвижими имоти за една година, можете да получите две удръжки:

• При закупуване - два милиона рубли. Ако само вие не сте го използвали преди, или от 2014 г. не сте получили целия си обем най-накрая.
• При продажба - един милион, ако не сте използвали данъчното удържане тази година, когато продавате друг обект. Не забравяйте да вземете предвид разходите, свързани с придобиването на тази собственост.

Приспадане при закупуване на имот

На данъкоплатец, придобиващ жилищни недвижими имоти, се отпуска едно намаление, равно на два милиона рубли. Данъкоплатецът може да го получи само веднъж. След 2014 г. може да се направи приспадане за различни транзакции, ако първото плащане не достигна два милиона.

За да се регистрира приспадане, е необходимо да бъдат изпълнени редица условия:

• Предметът трябва да бъде на територията на Русия;
• Кредити за закупуване на недвижими имоти могат да бъдат вземани от местни кредитни институции;
• Купувачът трябва да е местно лице;
• Сделката трябва да има документални доказателства, както и нивото на доходите на купувача.

Ситуация: Гражданин през 2014 г. за 1,35 милиона купи апартамент. Като цяло, гражданите получава месечно от 120 хиляди рубли, което се потвърждава от удостоверение 2 данък върху личните доходи за годината 2014, според която доходите му е 1,44 милиона рубли. Правото му е да използва приспадането на имуществото, за да възстанови данъка върху доходите в размер на 1.35-13 = 175 500 рубли. В резултат на това, от две възможни милиони приспадания на собственост върху тази сделка, гражданинът може да получи само част. И той все още ще има 2-1,35 = 650 000 рубли, преместване на други обекти, които ще бъдат закупени. Да предположим, че той купува къща за 1,620,000 през 2015 г. За тази сделка, той може да получи останалата част от неговото приспадане имот -. 84 500 рубли, което е 13 на оставащите 650 хиляди рубли.

Както вече казахме, данъкът върху продажбата на апартамент, който е бил на разположение по-малко от три или пет години в зависимост от регистрацията, се изчислява само по два начина:

• Или използвайки приспадането;
• Или като се вземат предвид разходите, свързани с придобиването на това съоръжение.

Обръщаме внимание на анализа на няколко от най-често срещаните ситуации, свързани с този проблем. Да предположим, че гражданинът продаде апартамента и си купи друг. Той все още не е използвал правото да получи приспадане на собственост. Така че, нека разгледаме няколко ситуации:

• Да предположим, че апартаментът, който той е продал, е преминал към него по наследство или стойността му не надвишава един милион рубли.

Например: наследственият апартамент се продава за 3.4 милиона души, а другата жилищна площ е закупена през същата година за 2.8. Човек решава да използва правото си на приспадане на собственост при продажба: (3,4-1) = 2,4. От тази цифра, в съответствие със закона, трябва да се определи данък. Сега ние вземаме под внимание правото на гражданите да получат приспадане на собственост при закупуване на апартамент - 2 милиона рубли. По този начин базата се намалява до 2,4-2 = 400 000 рубли. Така че, след две сделки в една година, гражданинът трябва да плати 400 000х13 = 52 000 рубли.

Помислете за друг вариант. Да предположим, че един гражданин продаде апартамента за 3,5 милиона рубли, които тя предварително купи за 800 000 рубли. След продажбата се купи друг апартамент на стойност 3,1 милиона рубли. Предвид лекотата на придобиване на първото жизнено пространство, ще бъде по-изгодно да се използва данъчно приспадане, за да се намали размерът на данъка. По този начин, за продадените апартамент облагаема база ще бъде 3.5-1 = 2.5 милиона рубли. Сега вземете под внимание отстъпката за покупката. Тогава облагаемата база ще бъде 2.5-2 = 500 000 рубли, а данъкът - 500 000х13 = 65 000 рубли.

• Да предположим, че апартамент струва по-малко от два милиона

Гражданинът наследи апартамент, който продаде за 2,3 милиона рубли. След това купи друг дом за 1,5 милиона. Сумата, с която се изчислява данъкът, е 2.3-1 = 1.3 милиона рубли. Ние изчисляваме сумата, като вземаме предвид приспадането на данъка от покупката: 1,3-1,5 = -200,000 рубли. Това означава, че един гражданин не само не трябва да плаща данък в полза на държавата, но също така има право на компенсация 200 000х13 = 26 000 рубли от бюджета. Той може да ги получи, ако получи тази година този доход, потвърден с удостоверение във форма 2 на данъка върху доходите на физическите лица.

Гражданите извършват продажбите, закупени преди това, за 2,1 милиона жизнени пространства. Продажбата се извършва за 4,3 милиона рубли. След сделката за продажба, гражданинът извършва сделка за закупуване на друг апартамент, на стойност 1,7 милиона рубли. При продажба на гражданин трябва да плащат на държавния бюджет данък от сумата от 4.3-2.1 = 2.2 милиона рубли. Но тъй като тя купува апартамент през същата година, тя има право да получи приспадане от 1,7 милиона рубли. Общо, данъчната основа е 2.2-1.7 = 500 000 рубли, а данъкът - 500 000х13 = 65 000 рубли.

• апартаментът струва повече от два милиона рубли.

Гражданин продава апартамент за 4,8 млн. При закупуването на този гражданин цената му е била 3,5 млн. Евро. Същият гражданин през същата година купува друг апартамент за 3,1 милиона рубли. Той решава да използва правото си на данъчно приспадане при закупуване на нов апартамент. По този начин, ние определяме данъци: данък върху личните доходи = (4,8-1 (приспадане при продажба) -2 (приспадане за покупка)) x13 = 234 хиляди рубли, или данък върху личните доходи = (4,8-3,5 (разходите при покупка) -2 ( приспадане при покупка)) x13. В този случай, данъчната основа не е, и остава гражданин има право да получи намаление на 700 000 рубли, ако може да докаже доходите за годината. В този случай, той ще бъде върнат 91 000. Ако потвърдена от приходите ще бъдат по-малко от 700 000, например, 500 000, гражданите се върне 13 от своите доходи, което е 65 000. Останалите 26000 рубли той може да получи в бъдеще.

Не всички служители в данъчната сфера обаче смятат, че тази форма на отчитане на приспаданията е справедлива. Някои смятат, че първо трябва да изчислите едно приспадане и само тогава да разгледате другото. Но тази позиция не е вярна. Тя може да се счита за валидна, ако покупка сделките за продажба са били извършени в различни отчетни периоди, като продажбата е извършена през 2014 г., и купуване - през 2015 г. Ако и двете сделки са направени в една и съща година, данъкоплатецът има право да ги вземе под внимание както при изчисляването на доходи, разходи и данъци.

Нуанси на данъчно облагане при продажба на дял в апартамент

При продажбата на дял в апартамент продавачът също се облага. Но дори тук данъкът може да бъде намален със сума, пропорционална на цената на придобиване на дял. Докладите, потвърждаващи разходите, се предоставят на данъчната служба с декларация. Ситуацията може да се развие в съответствие с няколко основни сценария:

• При продажбата на акция цената на апартамента се взема предвид при покупката.

Например, делът е купен от гражданин през 2015 г. за 2,3 милиона рубли. В собствеността си този дял остава по-малко от три години. Тогава той продаде залога си за 2,5 милиона. Данъкът ще бъде (2,5-2,3) x13 = 26,000 рубли.

По-често делът в апартамент се закупува не поотделно, а като част от целия апартамент, закупен от други притежатели на акции. Тук разходите за придобиване са посочени в договора за продажба или, ако стойността на акциите не е посочена в договора, те се определят по формулата: Разходи за цялата покупка X Размер на акции = Разходи за закупуване на акция.

Пример: Съпрузите са купили апартамент за ½ акция всяка. Цената на апартамента е 4,3 милиона. Година по-късно апартаментът е продаден за 4,5 милиона рубли. Двамата получават доход от 200 000 души. И двамата трябва да я декларират и да плащат данъка: (4,5 / 2 - 4,3 / 2) х13 = 13 000 рубли. Собствениците на акции получиха доход от 100 000 рубли, така че всеки е начислен данък от 13 000 рубли.

• При продажбата на акция се отчита приспадането на собствеността. Ако се извърши продажбата на споделена собственост, приспадането на собствеността се взема под внимание и се разпределя между собствениците пропорционално на размера на техните акции. Това е така, защото приспадането на собствеността се отнася за недвижимите имоти, а не за продавачите или собствениците. По този начин е възможно да се използва приспадане при продажбата на залог като отделен обект. В този случай всеки собственик изготвя отделен договор за продажба и купувачите получават няколко отделни сертификати за собственост. Ако продажбата на апартамент не се извършва с акции, данъчното приспадане се разпределя на собствениците пропорционално на размера на техния дял.

Например трима души продават дом, в който всеки от тях притежава 1/3. Апартаментът е наследен, така че при изчисляване на данъка не може да се ръководи от покупната цена, така че трябва да използвате приспадането на имота. Апартаментът се продава за 4,6 милиона рубли. В тази ситуация има две възможности.

• Първият: апартаментът действа като един обект по едно споразумение за продажба и покупка и всеки от предишните собственици ще трябва да плати (4.6 / 3-1 / 3) x13 = 156 000 рубли.
• Вторият вариант: акциите се продават като отделни обекти. Купувачът ще получи три сертификата и всеки от продавачите ще получи правото на данъчно приспадане и ще плати данък, равен на (4.6 / 3-1) x13 = 69333 рубли. Все пак не всички купувачи се съгласяват да сключат такава сделка. Освен това съществува риск данъчните органи да считат тази сделка за начин за избягване на данъчното облагане.

Понякога един или повече собственици притежават дял от повече от три или пет години и не са длъжни да плащат данъци върху продажбите, докато други притежават акции за по-кратък период, така че трябва да плащат данъци. В договора за продажба притежателите на лихви не са задължени да посочват разпределението на дохода в съответствие с акциите, те могат да посочат друг начин за разпределяне на дохода. В този случай има смисъл да се напише по-голяма част от дохода на този акционер, който е освободен от данък. В този случай можете безопасно да продадете апартамента като един обект, но в договора посочете колко е разпределена на всеки лихвар.

Например. Трима титуляри на лихви продават жизнено пространство. Цената е 1,8 милиона рубли. Първият собственик притежава ½ апартамент повече от три години. И другите две са ¼ и наследиха акциите си преди по-малко от три години. В договора за продажба те посочват, че искат разпределението на дохода да бъде както следва: първото получава (1,8-0,333-0,333) = 1,134 милиона рубли, а другите две - 0,333 милиона. В резултат на това първият собственик не плаща данъка, тъй като притежава дял от повече от три години, а останалите двама не плащат данъка, тъй като те имат право да използват данъчния приспадане.

Но в подобни ситуации има и характеристики. Един от тях е, че от 2016 г. данъкът може да бъде изчислен в съответствие с кадастралната стойност (70), а данъците следва да се разпределят между притежателите на дялове в съответствие с размера на техните акции. Ако цената по договора за покупко-продажба е по-малка от 70 от кадастралната стойност, сумата се изчислява точно според кадастралната стойност.

Как, къде, кога да подадете декларацията?

Фактът, че продажбата на недвижими имоти, които са били собственост за по-малко от три или пет години, изчисляване на сумата, искане за приспадане - това трябва да се отрази под формата на 3 Данък върху доходите на физическите лица.

Трябва да подадете декларацията през следващата година след покупката до 30 април. Данъкът в съответствие с тази декларация трябва да бъде платен преди 15 юли. Можете сами да работите с формуляри, няма нищо сложно в тях. Или можете да се обърнете към професионалисти.

Какви документи трябва да бъдат представени заедно с декларацията?

• Копие от сертификата за собственост (трябва да бъде продавачът, въпреки че не е валиден);
• Копие от договора за покупка и продажба и акта за приемане-прехвърляне;
• Документи за копие на плащане. В случай на сделка между физически лица фразите в споразумението за продажба на "coolie" са достатъчни: "всички средства са получени изцяло";
• Документи, потвърждаващи разходите за придобиване, ако са необходими: договорът за продажба, актът за прехвърляне, платежните документи;
• Договор за подарък за продажба на дарен предмет;
• Кадастралният паспорт, ако цената по договора е ниска, обектът е дарен или приет по наследство;
• Копие от паспорта;
• Искане за приспадане от продажбата;
• За да получите приспадане от покупката, се нуждаете от отделен пакет документи;
• Списъкът на документите, които трябва да бъдат прехвърлени.

Можете да изпращате документи по пощата или лично на данъчните власти. Също така е възможно да се прехвърлят документи чрез пълномощник, нотариално заверен. Препоръчва се да оставите едно копие на целия пакет у дома. Не забравяйте да платите данъка след подаване на декларацията.

Какво ще стане, ако не плащате данъци върху продажбата на апартамент?

Липсата на декларация от физическо лице навреме, неплащането е затруднено:

• При определяне на нулевия данък в декларацията - глоба от 1000 рубли;
• Неподходящо плащане - наказание от 5 до 30 от сумата;
• В случай на забавяне след 16 юли, се начислява лихва;
• Един данъкоплатец, който отказва данъчно облагане над 600 милиона, е изправен пред наказателна отговорност.

Да разберем данъчните тънкости не е толкова трудно, колкото изглежда, на пръв поглед. Малко търпение и внимание, и вие можете самостоятелно да разберете всяка ситуация. Надяваме се, че нашите обяснения ще ви помогнат да оптимизирате сделките с недвижими имоти и да направите данъчни плащания с максималната полза за вас и в пълно съответствие с буквата на закона.